Ejerskifteforsikring — Hvad dækker den, og hvad koster den?

En ejerskifteforsikring er en forsikring, som du som boligkøber kan tegne i forbindelse med et huskøb. Den dækker skjulte fejl og mangler ved boligen — altså skader, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, men som hverken du eller tilstandsrapporten opdagede.

Forsikringen er en del af huseftersynsordningen. For at du som køber kan tegne en ejerskifteforsikring, skal sælger have fået udarbejdet både en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Sælger skal desuden tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien.

Ejerskifteforsikringen dækker typisk:

• Skjulte fejl og mangler — skader der var til stede ved overtagelsen, men ikke var synlige eller nævnt i tilstandsrapporten.
• Ulovlige elinstallationer — forhold der ikke fremgår af elinstallationsrapporten.
• Ulovlige VVS-installationer — afhængigt af forsikringstype.
• Forurenet grund — i visse udvidede forsikringer.

Hvad dækker den IKKE?

• Skader der er nævnt i tilstandsrapporten — de er allerede kendte, så du kan ikke klage over dem.
• Slid og ælde — normale aldringstegn dækkes ikke.
• Bygningsdele med forbehold — hvis forsikringen tager specifikke forbehold for f.eks. kælder eller tag, dækkes skader der ikke.
• Sorte markeringer — skader markeret som “bør undersøges nærmere” i tilstandsrapporten er du selv ansvarlig for, hvis du ikke får dem undersøgt.

Prisen for en ejerskifteforsikring afhænger af boligens størrelse, alder, stand og forsikringstype. Typiske priser:

• Basisforsikring (5 år): Ca. 10.000–25.000 kr.
• Basisforsikring (10 år): Ca. 15.000–35.000 kr.
• Udvidet forsikring (5 år): Ca. 20.000–45.000 kr.
• Udvidet forsikring (10 år): Ca. 30.000–60.000 kr.

Sælger er forpligtet til at tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien for en basisforsikring med 5 års dækning. Vælger du en udvidet forsikring eller længere løbetid, betaler du selv merprisen.

Præmien betales som et engangsbeløb ved overtagelsen — der er ingen løbende udgifter.

Der er to hovedtyper af ejerskifteforsikring:

Tommelfingerregel: Ved boliger bygget før 1970 eller med mange gule/røde skader i tilstandsrapporten er den udvidede forsikring ofte en god investering. For nyere, velholdte boliger er basisforsikringen typisk tilstrækkelig.

Et af de vigtigste aspekter at forstå er forsikringens forbehold. Forsikringsselskabet kan tage forbehold for specifikke bygningsdele eller skadetyper — og det betyder, at de ikke dækker skader i de områder.

Typiske forbehold kan være:

• Kælder og krybekælder (fugt og vandindtrængning)
• Tag og tagkonstruktion
• Specifikke røde skader fra tilstandsrapporten
• Bygningsdele med kendte risici

Tip: Læs altid forsikringstilbuddet grundigt — særligt forbeholdene. Hvis forsikringen tager forbehold for de bygningsdele, der bekymrer dig mest, kan den være af begrænset værdi.

Du skal tegne ejerskifteforsikringen inden overtagelsesdagen. Typisk sker det i forbindelse med underskrift af købsaftalen eller kort efter.

Overvej særligt at tegne forsikringen, hvis:

• Boligen er ældre (bygget før 1970)
• Tilstandsrapporten viser mange gule eller røde skader
• Der er sorte markeringer, du ikke har fået undersøgt
• Boligen har kælder eller fladt tag (højere risiko for fugt)
• Du generelt ønsker tryghed og økonomisk sikkerhed